올해 달라지는 부동산 정책 돈 버는 투자전략은?
올해 달라지는 부동산 정책 돈 버는 투자전략은?
2025년 들어 달라지는 부동산 정책은 무엇일까? 그리고 이를 활용한 매수, 매도 전략은 어떻게 해야 할까?
매수자라면 어수선한 정국이 이어지고 있는 이런 기회를 오히려 활용하는 것이 유리하다. 가격 협상권에서 유리하기 때문이다. 따라서 매수 시기는 상반기가 더 유리하다.
반면 매도자라면 다주택자 양도세 중과와 보유세를 계속해서 체크해야 할 필요가 있다. 이 역시 상반기를 그냥 넘겨서는 안된다.
다만 혼란한 정국에서 이를 실제 활용할 수 있는 경우는 그리 많지 않아 보인다. 따라서 올해는 ‘상저하고’를 예상하며, 본인 상황에 맞는 전략을 구사해야 한다.
2025년도 바뀌는 부동산 정책은 여러 가지가 있지만 그 중 부동산 세금 관련, 내 집 마련과 매도 관련해서는 아래 세 가지를 꼭 체크해야 한다.
먼저 주택 용도 변경시 장기보유특별공제 계산방법이 달라지는데, 가령 건물을 주택으로 용도 변경해서 1주택 비과세 특례를 받을 경우 12억 초과 고가주택이라면
건물분과 주거용 기간을 구분해서 장기보유특별공제를 계산한다. 이는 실제 사용 용도에 맞게 공제혜택을 주려는 것으로 거주기간이 길수록 유리하다.
두 번째는 인구감소지역 주택과 지방 준공 후 미분양 주택은 종부세와 양도세 주택수에서 혜택이 가능하다.
1주택자가 인구감소지역과 수도권 밖 미분양주택을 추가로 1채 취득하는 경우, 2026년 12월 31일까지 취득분에 한해 양도소득세와 종합부동산세(이하 종부세) 특례혜택을 부여한다.
그 결과 종전주택 양도세 비과세도 가능하며 종부세의 경우 12억 공제도 가능하다.
특히 지방 준공 후 미분양 주택은 양도세 혜택이 없었으나 이번에 추가된 것으로 이에 대한 수요가 있다면 활용해볼만하다.
마지막 세 번째는 상생임대주택 비과세 특례 연장이다.
상생임대주택 비과세 특례란, 주택을 취득한 후 해당 주택에 대해 직전 임대차계약(1년 6개월 이상, 기존 임대차계약 승계한 경우는 제외)을 맺고,
이후 직전 임대차계약 대비 5%를 초과하지 않는 임대차계약(이를 상생 임대차계약이라 한다)을 맺고 매각시 양도세 비과세에 있어서 거주요건을 면해주는 제도이다.
여기에 추가로 12억 초과 고가주택인 경우 최대 80%를 받을 수 있는 장기보유특별공제에 있어서도 거주 요건을 면해준다
(다만 상생임대주택 10년 보유 후 비과세 매각시 장기보유특별공제는 40% 가능).
이를 통해 현재 조정대상지역 주택을 취득하더라도 거주없이 비과세가 가능하고 12억 초과분에 대해 고율의 장기보유특별공제도 가능한 것이다.
그 외 다주택자 양도세 중과 배제는 ‘2025년 경제정책방향’에서 1년 더 연장하는 것으로 발표했고
(시행령 개정사항이라 연장될 것으로 예상한다), 주택임대사업자 그리고 부동산 법에 대한 개정 내용은 전혀 언급되지 않고 있다.
이상의 내용이 2025년도 부동산 세금 정책 중 특히 눈여겨볼 내용인데, 그렇다면 구체적으로 이를 어떻게 활용하면 좋을까?
먼저 매수자라면 상반기를 적극 공략하는 것이 좋다. 다음과 같은 이유에서이다.
첫째, 다주택자 양도세 중과가 1년 더 유예된다고 하나 이에 대한 부담은 여전히 남아 있다.
예를 들어 양도세 중과가 시행된다면 양도차익 1억인 경우 일반과세는 약 2000 만원 정도 세금이 나오지만 3주택 중과는 약 5300 만원 정도로 세부담이 크게 올라간다.
그리고 이는 양도차익이 커질수록 더 늘어나는데 양도차익 5억인 경우 일반과세는 약 1억9000 만원 정도, 하지만 3주택 중과는 무려 3억 5000 만원 정도로 크게 증가하는 것이다.