강남 여의도 광화문 역세권 용적률 1300 된다는데 무슨 일?

부동산 이기자 지난 화에서 서울 땅에도 ‘급’이 있다고 설명을 드렸습니다.

서울시가 2040 서울도시기본계획에 지역마다 중심지 역할을 하는 곳을 정해놨다고 소개했죠.

3개 도심, 7개 광역중심, 12개 지역중심, 53개 지구중심, 비중심지 얘기입니다.

도심의 급이 가장 높고 순차적으로 내려가 비중심지의 위계가 제일 낮습니다.

이번 화에선 보다 구체적인 내용을 살펴보겠습니다. 지난 화와 연관된 내용이 많으니 부동산 이기자 27화를 다시 읽어보고 오시기를 권합니다.

그렇다면 이제 급지에 따라 개발 계획이 어떻게 바뀌는지 한번 알아볼까요.

최근 관심이 뜨거운 역세권 활성화 사업을 위주로 설명 드리겠습니다.

역세권 활성화 사업은 말 그대로 지하철역 주변을 사람들이 모이는 활기 넘치는 공간으로 만들겠다는 제도입니다.

지하철역이 있으면 보다 많은 사람들을 수용할 수 있으니까요.

역 주변에 상업·업무·주거·여가시설을 촘촘하게 지어 ‘콤팩트 시티’를 만드는 게 목표입니다.

구체적으로는 지하철역 최대 반경 350m 안에 있는 1500㎡~1만㎡ 규모 땅을 고밀·복합 개발하면 용도지역을 대폭 올려주는 사업입니다.

용도지역이 오르면 최대로 쓸 수 있는 용적률 기준도 높아집니다.

토지를 더욱 효율적으로 쓸 수 있는 겁니다. 다만 노후도와 동의율 요건 등을 맞춰야 합니다.

당연히 공짜도 아닙니다. 늘어나는 용적률의 절반은 지역에 필요한 공공시설을 짓는데 써야 합니다.

임대주택이나 임대상가, 공용주차장 같은 시설 말입니다.

그래도 나머지 용적률 절반은 민간사업자가 쓸 수 있습니다. 결국 민간은 사업성을 높이고, 공공은 필요시설을 얻게 되는 정책입니다.

더 많은 땅에서 이 사업이 추진되도록 이전보다 기준을 풀었습니다. 먼저 급지에 따라 역세권 기준을 넓혔습니다.

3개 도심, 7개 광역중심, 12개 지역중심에 속한 지하철역이거나 환승역이라면 역세권 범위를 반경 350m까지 봐주기로 했습니다.

하지만 53개 지구중심과 비중심지에 있는 지하철역이면 역세권 범위를 반경 250m까지만 인정합니다.

중심지 체계에 따라 최대로 올릴 수 있는 용도지역 범위도 달라집니다. 용도지역이란 토지를 어떻게 쓸지 큰 틀에서 정해놓는 것입니다.

우리나라의 모든 땅은 주거·상업·공업·녹지지역 등으로 주요 역할이 정해져 있죠.

건물을 세울 때 바닥 토지가 어느 용도지역에 속하는가에 따라 용적률, 건폐율, 높이 등이 달라집니다.

서울시는 급이 높은 3개 도심과 7개 광역중심에 포함된 역세권 땅은 용도지역을 일반상업지역까지 올려줄 계획입니다.

3개 도심은 광화문 강남 여의도·영등포 일대, 7개 광역중심은 용산 청량리·왕십리 창동·상계 잠실 상암·수색 마곡 가산·대림 일대를 뜻합니다.

3개 도심과 7개 광역중심에 있는 역세권 용지가 제3종 일반주거지역이라면 어떨까요.

개발을 할 때 용도지역이 일반상업지역보다 한 단계 더 높은 중심상업지역까지 될 수 있습니다.

이론적으로는 최대 용적률이 300%에서 1300%까지 높아지는 겁니다.

물론 서울시는 중심상업지역으로 올려주는 건 심의를 통해서만 가능하단 입장입니다.

단계를 3단계 이상 올릴 때도 심의를 거쳐야 합니다. 아울러 최대 용적률을 이처럼 높이기 위해선 서울시가 제시하는 여러 조건을 맞춰야 합니다.

혁신 디자인을 도입하거나 친환경 건축을 하거나 관광숙박시설을 짓는 등입니다.