대출 옥죄기가 똘똘한 한 채 기회인 까닭
대출 옥죄기가 똘똘한 한 채 기회인 까닭
향후 주택 시장의 움직임을 좌우할 변수다.
시장에서는 상승 심리가 여전한 반면 정부와 은행들은 초강력 대출 규제로 상승 심리 억제에 나섰다.
두 세력간 싸움의 승패에 따라 주택가격 상승세가 지속될지 여부가 결정된다.
시장 전문가들은 일단 추석 이후에는 숨고르기 장세가 적어도 한 번은 나올 것으로 전망한다.
정부가 나서 돈 줄을 죄면 주택값은 일단 하락할 수밖에 없기 때문이다.
문제는 정책 효과의 지속성 여부다.
과거 정부가 여러차례 대출규제를 내놨지만 이 규제는 시간이 흐를수록 시장에 미치는 영향력이 줄어들었다.
정부의 정책이 수요 공급 관리등 여타 정책으로 이어지면서 선순환구조를 형성한다면 집값은 잡힐수 있다.
문제는 이 ‘쉼표’가 언제까지 지속될 것인가 하는 점이다.
내 집 마련을 고민하고 있다면 지금부터 시장을 예의주시해 매수 타이밍을 잡아야 하는 이유다.
7∼8월 거래가 최고가의 90% 회복
매일경제가 한국부동산원 매매가격지수를 바탕으로 서울 아파트의 지역별 전고점 회복률을 계산한 결과
대부분 지역이 2021~2022년에 세운 전고가의 평균 90%까지 도달한 것으로 나타났다.
지역별로 따지면 서초구(103.1%)와 성동구(102.3%), 송파구(100.4%)는 사실상 역대 최고가를 넘어섰다.
강남구(99.8%) 용산구(98.5%) 양천구(96.8%) 마포구(95.4%) 등 이른바 인기 지역도 가격 회복 속도가 빠르다.
상대적으로 가격 회복 속도가 느렸던 강북지역도 상승세가 나타나는 모습이다.
7∼8월 실거래 가격이 직전 최고가 대비 82%로 가장 낮은 도봉구를 비롯해 노원구, 성북구, 강북구, 금천구, 관악구 등도 회복률이 90%에 근접하고 있는 상황이다.
가격이 상승세를 그리면서 거래량도 늘어나고 있다. 7월 서울 아파트 거래는 8755건을 기록했다.
일반적으로 서울에서는 한 달 평균 5000건 이상 아파트가 거래되면 매도자 우위의 시장으로 판단한다.
특히 3분기 상승 거래 비중이 67%로, 하락(27%) 또는 보합(6%) 거래를 압도하고 있는 상황이다.
이같은 이유로 시장에서는 가격지수와 거래량, 주택 구매력 등 부동산 가격을 결정하는 핵심지표 상당수가 방향을 전환했다는 분석이 많다.
주택가격과 거래량이 상승세인데도 주택구입부담지수가 상대적으로 안정적인 모습을 보이고 있기 때문이다.
중위소득 가구가 표준대출로 중간가격 주택을 구입할 때의 대출 상환 부담을 나타내는 지수다.
100이면 소득의 25%를 원리금 상환에 쓴다는 뜻이다.
가계 소득과 금리, 집값을 모두 아우르는 지수로 집값의 저평가와 고평가를 판단할 수 있다.
올 1분기 서울 지역 주택구입부담지수는 151을 기록 중이다.
2004년 조사 이후 평균선이 126인데, 대개 140~150 안팎이면 시장에서 받아들일 수 있는 가격으로 꼽힌다.
역대 최고치는 2022년 3분기(214.6)이었다.
대출규제 강화, 전세까지 손대 파급력 상당
이런 가운데 부동산 정책을 담당하는 정부 분위기는 확연히 바뀌었다.
우선 ‘1단계’로 전방위적인 대출 축소에 나서면서 부동산 시장 방향에 큰 변수로 작용하고 있다.
이달부터 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계가 시행되며 가산금리가 높아져 주택담보대출 금리가 종전보다 오르고, 대출 한도도 축소된다.
예를 들어 연 소득이 1억원인 차주는 수도권 주택을 매입할 때 한도가 현재보다 5000만원 이상 줄어든다.
일부 시중은행은 금융당국 눈치에 자체적으로 주택담보대출 금리를 높이고, 갭투자에 이용될 만한 일부 전세자금대출 판매를 중단하기로 하는 등 돈줄 죄기에 동참하고 있다.