분당 3년 뒤 주택대란 예측 전세수급 1만2700가구 차질 전망
분당 3년 뒤 주택대란 예측 전세수급 1만2700가구 차질 전망
1기 신도시 정비사업이 본격적인 궤도에 오르기 전에 가장 먼저 부딪히는 장애물은 바로 ‘이주 대책’이다.
분당 지역 재건축과 관련된 이주 대란에 대한 우려가 현실화되자
국토교통부는 주택도시보증공사(HUG)의 정비사업 대출보증 제도를 활용해 이주 수요가 집중될 지역에 금융을 제한하는 강경 조치를 꺼내들었다.
이러한 결정은 이주 수요 집중으로 인한 전셋값 폭등과 주변 지역 집값 상승 우려를 미리 차단하기 위한 것이다.
국토교통부는 지난해 말 발표한 ‘1기 신도시 재건축 이주 수요 영향분석’ 자료를 통해 향후 5년 동안 이주 수요가 클 것으로 전망했으며
특히 2028년에서 2029년에 분당 지역의 수요가 주택 공급량을 크게 초과할 것으로 예측했다.
이는 올해 선정될 2차 선도지구의 재건축이 본격화되면, 해당 기간에 대규모 이주가 몰릴 것이라는 분석에 기반을 둔 것이다.
분당에서 예상되는 이주 물량은 약 1만2700가구지만, 현재 가용 자원은 8600가구에 그쳐 약 4100가구가 부족한 상황이다.
고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 이러한 수치가 현실화될 경우, 분당과 인근 지역에서 심각한 전세난과 전세가 상승이 발생할 가능성이 높다고 예상했다.
이와 관련해 국토부와 성남시는 이주 대책의 일환으로 지난 12월, 분당구 야탑동 중앙도서관 인근의 빈 땅을 이주 단지로 활용하는 방안을 발표한 바 있다.
그러나 해당 지역 주민들이 임대주택 건립 가능성에 강하게 반발하면서 성남시는 이 용지 지정을 철회해야만 했다.
그 후 성남시가 대안 용지 세 곳을 추가로 제안했지만, 국토부는 최근 이를 실현하기 어렵다는 의견을 전달했다.
국토부 관계자는 야탑동의 원안은 빈 땅이라 신속히 개발이 가능했지만, 새롭게 제안된 부지는 구조물이 많아
이주 주택 건설이 쉽지 않다며 기존 계획을 선호했던 이유를 밝혔다.
결국 2029년까지 목표로 세웠던 이주 주택 확보 계획마저 차질을 빚고 있다.
이러한 상황은 성남시가 지방자치단체로서 적절한 책임과 역할을 수행했는가에 대한 논란으로 이어지고 있다.
현행 노후계획도시 특별법에 따르면 이주 대책 수립은 지자체장의 의무로 명시된다.
하지만 성남시가 야탑동 주민들의 반대만을 지나치게 고려하면서 정작 전월세 거주 시민들의 편의와 이주 필요성은 제대로 반영하지 않았다는 지적이 나오고 있다.
일부에서는 성남시가 지역 주민들을 설득해 야탑동에 이주 지원 단지를 마련해야 했다고 주장한다.
국토부 또한 허용 정비 물량 제도를 통해 이주 수요를 분산시키는 방법을 검토하고 있다.
이는 재건축 착공 직전 단계인 관리처분인가 시기를 앞당기거나 늦춤으로써 착공 물량을 조정하는 방식이다.
그러나 관리처분인가는 국토부가 아닌 지자체가 승인권을 가지는 것이 문제다.
특히, 관리처분인가 시기를 조정하면 재건축 조합의 비용 부담이 늘어나기 때문에,
야탑동 주민들의 반발조차 넘어서지 못한 성남시가 재건축 조합의 강한 저항을 극복할 수 있을지 회의적인 시선이 많다.
결국 국토부는 HUG의 대출보증 지원 제도를 활용하는 방안을 고심 끝에 검토하기 시작했다.
HUG는 국토부 산하기관인 점에서 정부 주도의 개입이 용이하며, 시공사 선정 전 보증을 가능하게
설계된 제도를 활용하면 재건축 사업 초중반 단계부터 사업 속도의 조절이 용이할 것이라는 판단이다.