재건축 시장 위기 1+1 분양 종부세 부담에 무너지다

재건축·재개발 사업에서 조합원에게 두 가구를 제공하는 ‘1+1 분양’ 방식이 최근 완전히 외면받고 있다.

이는 세금 부담과 규제 강화로 인해 매력도가 크게 떨어졌기 때문이다.

특히 최근 법원이 1+1 분양자들이 제기한 종합부동산세 부과 취소 청구소송에서 원고 패소 판결을 확정하면서 상황은 더욱 악화되었다.

이로 인해 해당 분양자가 다주택자로 최종 확정되며 종부세를 포함한 세금 부담이 계속될 전망이다.

자연스레 1+1 분양의 매력은 더욱 감소할 것으로 보인다.

법원이 밝힌 바에 따르면 1+1 분양을 통해 두 채를 소유하게 된 경우 다주택자로 간주되는 것이 조세평등주의 원칙에 어긋나지 않는다고 판단했다.

재판부는 “소형 주택을 별도로 제외할 근거가 없다”며, 이는 형평성 문제를 야기할 수 있다는 입장을 피력했다.

또한 “투기 목적이 전혀 없다고 보기 어렵다”고 언급하며 원고의 주장을 기각했다.

1+1 분양은 원래 정비사업 과정에서 대형 지분을 가진 조합원이 큰 평형 한 가구를 받기 대신 중형과 소형 가구로 나누어 받는 방식이다.

이는 지난 2013년 소형 주택 공급 확대를 위해 도입된 제도로, 상대적으로 손해를 보는 대형 지분 소유자의 참여를 독려하려는 목적에서 시작되었다.

그러나 문재인 정부 당시 강화된 다주택자 규제가 시행되면서, 1+1 분양의 실효성이 크게 줄어들었다.

두 채를 소유하게 되면 종부세와 양도세 부담이 급격히 늘어나게 되며, 기존 1주택자들이 받던 다양한 세액 공제 혜택도 받지 못하게 된다.

이 같은 이유로 일부 1+1 분양자들이 이를 차별이라고 주장하며 법적 대처에 나섰지만, 결과적으로 실패로 돌아갔다.

전문가들은 이번 대법원 판결로 인해 1+1 분양에 대한 관심도가 더욱 하락할 것이라고 내다봤다.

같은 단지 내에서 큰 평형 한 채만 받은 조합원과 1+1 방식으로 두 채를 받은 조합원 간의 세금 부담 격차가 크기 때문이다.

실제로 서초구의 한 재건축 사례에서는 펜트하우스를 받은 조합원의 연간 종부세가 1,100만 원인 반면, 중형·소형 두 가구를 받은 조합원의 종부세는 약 4,600만 원에 이른 사례도 있었다.

이런 문제들로 인해 최근 강남 재건축 단지를 중심으로 1+1 분양 방식을 포기하는 사례가 잇따르고 있다.

반포주공1단지 조합은 관리처분계획 변경 후 절반 이상의 조합원이 기존 1+1 방식을 포기하고 중대형 한 채를 택했다.

이에 따라 공급 가구 수가 기존 5,335가구에서 5,002가구로 줄어들었다.

서초구 잠원동 신반포21차 재건축 단지도 1+1 분양 방식을 철회하며 축소된 사업 계획으로 방향을 선회했다.

주변 신반포15차 아파트 역시 조합원 다수가 1+1 신청을 철회하면서 계획을 변경한 바 있다.

이 같은 움직임에는 ‘종부세 폭탄’을 피하려는 의도가 크게 작용한 것으로 알려졌다.

전문가들은 이러한 흐름 속에서도 1+1 분양을 완전히 폐지하기보다는 개선책을 통해 살려야 한다고 주장하고 있다.

만약 1+1 분양이 사라질 경우, 소형 주택 공급량이 줄어들 뿐만 아니라 중대형 위주의 선택 집중 현상이 심화될 우려가 있기 때문이다.

개발업계 관계자는 세금 문제를 해결하기 어렵다면 도시 및 주거환경정비법 개정을 통해 전매

제한 규제를 완화해야 한다며 이를 통해 대형 평형 소유자들의 참여율을 높일 필요성을 강조했다.