착공 후라도 물가변동 반영 조합 시공사 공사비 분쟁 예방

앞으로 정비조합과 공사 계약을 맺는 시공사는 계약 체결 전 공사비 세부산출내역서를 제출하게 될 전망이다.

만약 공사비의 상당 부분을 차지하는 자재 가격이 급격히 오를 경우, 착공 이후에도 시공사가 조합에 공사비 인상을 요구하기 수월해질 전망이다.

23일 국토교통부는 이 같은 내용을 담은 ‘정비사업 표준공사계약서’를 마련해 지방자치단체와 관련 협회에 배포했다고 밝혔다.

앞서 1·10 대책에서 조합과 시공사의 공사비 분쟁을 최소화하고 신속한 사업 추진을 지원하겠다고 발표한 것의 후속 조치다.

인건비와 자재 가격이 최근 몇 년 새 급격히 오르며 정비사업장에서 조합과 시공사 간 갈등이 끊이지 않고 있다.

조합으로선 공사비를 올려주면 개별 조합원들이 부담해야 할 분담금이 늘어 요구를 수용하기 쉽지 않다.

대표적인 사례가 서울 서초구 방배동 삼익아파트 재건축 사업이다.

시공사인 DL이앤씨 측은 공사금액을 기존 3.3㎡당 545만원에서 약 43% 오른 780만원으로 올려줄 것을 요구했다.

지난해 4월 조합 정기총회에서 3.3㎡당 ‘621만원+α’로 인상하는 방안이 통과됐지만 아직 조합 내부에서 최종 인상액에 대한 결론을 내리지 못했다.

서울 송파구 잠실진주아파트 재건축도 공사비 갈등으로 분양 일정이 지연되고 있다.

삼성물산과 HDC현대산업개발은 3.3㎡당 660만원에서 889만원으로 올려줄 것을 요구했지만 조합원 과반이 반대해 증액안을 확정 짓지 못하고 있다.

국토부는 이 같은 공사비 분쟁으로 사업이 지연되는 일을 예방하기 위해 정비사업 표준계약서를 배포했다.

우선 표준계약서는 현재 공사비 총액으로만 계약을 체결하는 것을 개선하기로 했다.

만약 조합이 도면을 제공하기 어려운 경우엔 입찰 제안 시 품질사양서를 제출하도록 했다. 설계변경에 따른 공사비 조정 기준도 명확히 했다.

설계변경으로 추가되는 자재가 기존 품목인지 신규인지 등에 따른 단가산정방법을 제시한다.

물가변동에 따른 공사비 조정 방법도 합리화한다. 그동안 공사비를 조정할 땐 소비자물가지수 변동률이 적용됐다.

하지만 건설업계에서는 음식, 의류 등 품목의 물가를 나타내는 지수로는 건설공사 물가를 충분히 반영하지 못한다고 지적했다.

이에 표준계약서에서는 총 공사비를 세부항목별로 나누고, 항목별 물가지수를 적용해 물가 상승을 반영하는 지수조정률 방식을 활용하도록 했다.

만약 조합과 시공사가 합의할 경우 예외적으로 건설공사비지수 변동률도 활용할 수 있도록 했다. 다만 이는 직접공사비에 대해서만 적용할 수 있다.

이 밖에도 표준계약서는 착공 이후에도 공사비에서 일정 부분을 차지하는 자재 값이 급등하는 경우 물가를 일부 반영하도록 개선했다.