토허제 허가 받았더라도 해마다 위반조사 걸리면 벌금

서울 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구 전체 아파트가 계약일 기준으로 지난 24일부터 토지거래허가구역으로 묶였다

오는 9월 30일까지가 기한이지만 정부는 시장 상황을 봐서 연장할 수 있다는 단서를 달았다

당초 토지거래허가구역은 개발 예정 구역 토지를 대상으로 한 제한적인 규제 장치다

모든 아파트 거래를 대상으로 한 것은 사상 초유의 강공으로 받아들여진다

이 같은 이유로 실수요자들 사이에서는 토지거래허가구역 제도 아래에서 거래계약 체결, 토지거래허가 절차 등과 관련한 민원성 문의가 잇따르고 있다

매일경제신문이 거래계약허가 대상 여부와 신청 관련 절차, 토지거래계약허가 예외 사례, 기존 주택 처분 여부, 위반 시 조치 사항 등에 대해 자세히 정리해봤다

규제 대상 여부, 건축물 대장 확인해야

토지거래허가구역은 주거지의 경우 토지 면적이 6㎡(약 2평) 이상이라면 관할 지방자치단체장에게 거래허가를 받아야 한다

사실상 아파트 면적에 상관없이 대상이 된다는 얘기다

토지 취득일(아파트의 경우 등기일)로부터 2년 동안 실거주가 가능한 사람만 거래허가를 받을 수 있다

계약 허가 신청은 매도자와 매수자가 공동으로 해야 한다

대개 신청 이후 3주가 지나면 거래 허가 여부가 결정된다

하지만 공휴일이 끼어 있거나 신청 건수가 동시에 몰린다면 기간이 연장될 수 있다

정부는 이번에 강남 3구와 용산구를 토지거래허가구역으로 묶으면서 아파트를 대상으로 했다

이때 아파트는 건축법상 아파트다

건축법 시행령은 아파트를 주택으로 쓰는 층수가 5개층 이상인 주택으로 규정하고 있다

하지만 최근에는 아파트 형태를 띤 신축 빌라도 있어 법적인 정의만 본다면 규제 대상인지가 헷갈릴 수 있다

이때는 건축물 대장을 발급해보는 것을 추천한다

강남 3구·용산구에 소재하고, 건축물대장에 아파트로 기재돼 있다면 토지거래허가구역 대상이다

나 홀로 아파트도 예외 없다

이 때문에 오피스텔이나 빌라(다세대·연립), 상가는 원칙적으로 거래허가 대상이 아니다

다만 올해 3월 24일 이전에 토지거래허가구역으로 이미 지정됐던 곳은 상가도 허가 대상에 포함되니 꼭 확인해야 한다

또 매매 계약일이 3월 24일 이전이라면 잔금을 아직 치르지 않았더라도 토지거래허가 대상에 포함되지 않는다

잠실·삼성·청담·대치동 등 예전에 토지거래허가구역으로 묶였던 지역은 2월 13일부터 3월 23일까지 계약한 매물들이 제도를 적용받지 않는다

토지거래허가구역 내에서 주택을 사들이려면 여러 가지 제약이 걸린다

우선 특별한 사정이 없으면 계약일부터 3개월 안에 잔금을 치러야 한다

매수자 입장에서는 자금 동원력이 어느 정도 있어야 매수가 가능하다는 뜻이다

또 가구원 모두가 무주택자여야 거래허가를 받는 데 유리하다

주택을 이미 보유했다면 원칙적으로는 거래계약허가를 신청할 수 있지만 기존 주택의 처리(매매·임대) 계획서를 제출하고, 해당 지역에 거주해야 할 이유를 객관적·구체적으로 소명해야 한다

상당히 까다로운 조건이 될 가능성이 높기 때문에 허가가 나지 않을 수 있다는 사실을 유념해야 한다

임대차 계약 기간이 남아 있는 아파트라면 토지거래계약허가를 받을 수 없다

다만 잔금 납부 날짜가 오기 전에 임대차 계약 기간이 종료되는 경우, 즉 남은 계약 기간이 짧다면 예외적으로 허가 신청을 할 수 있다

이때도 잔금 납부일까지 임대차 계약이 만료된다는 것을 증빙자료를 통해 소명해야 한다

특히 현재 임차인에게 묵시적 갱신이 존재하지 않는다는 사실을 확인받아야 차후에 문제가 되지 않는다