서울 아파트 절반 이상이 이른바 '역전세' 위험
서울 아파트 절반 이상이 평균 1억3000만원 내줘야
올 상반기 전세계약을 한 서울 아파트 절반 이상이 이른바 '역전세'인 것으로 나타났다. 역전세 계약이 2만 건을 넘는다.
전세값이 2년전보다 추락하면서 세입자에게 전세보증금 차액을 돌려주거난 전세금을 낮춰 새로운 세입자을 맞이한 것이다.
올해 상반기 집주인은 세입자에게 2년 전에 받은 보증금에서 평균 1억원을 차액으로 내줬다.
하반기에는 전셋값이 지금 수준을 유지해도 58%가 역전세 위험에 노출된다.
또한 상반기보다다 3000만원 더 많은 1억3000만원가량의 보증금을 반환해야 할 것으로 예측됐다.
12일 연합뉴스와 부동산R114에 따르면 2021년 상반기에 거래된 서울 아파트 전세 계약 6만5205건(국토교통부 실거래가 시스템 기준) 가운데 올해 들어 6월 현재까지 동일 단지·주택형·층에서 1건 이상 거래된 3만7899건의 보증금을 비교한 결과, 54%인 2만304건이 직전 계약보다 전셋값이 하락한 역전세였던 것으로 나타났다.
2년 전보다 전셋값이 하락한 거래의 보증금 격차는 평균 1억152만원에 달했다.
전셋값이 높은 강남권의 보증금 반환액이 컸다.
서초구 아파트의 보증금 반환액이 평균 1억6817만원, 강남구가 1억6762만원으로 나란히 1, 2위를 기록했다. 송파구는 집주인이 평균 1억4831만원의 보증금을 내줬고, 용산구는 1억1780만원, 성동구는 1억1761만원, 동작구는 1억1687만원을 반환했다.
중저가 단지가 밀집한 노원구에서도 집주인이 평균 4645만원, 도봉구는 5214만원의 보증금을 내준 것으로 나타났다.
다만 이 조사는 전월세 상한제 시행에 따라 재계약 시 '5% 인상 제한'이 걸리는 갱신계약을 포함한 것으로, 신규 계약만 보면 전셋값이 수억원가량 떨어진 곳도 적지 않다.
서울 아파트 절반 이상이 하반기 58% 역전세 노출
부동산R114와 함께 2021년 하반기에 계약된 서울 아파트 7만2295건 중 올해 상반기에 같은 단지·면적·층에서 거래돼 전셋값 비교가 가능한 2만8364건을 분석한 결과, 현재의 전셋값 수준이 유지된다 해도 하반기 계약의 58%가 역전세 위험에 노출될 것으로 예측됐다.
가격 비교 대상에서 빠진 거래까지 포함하면 최대 4만건의 역전세 가능성이 우려되는 것이다.
이는 올해 상반기에 나타난 역전세 비중(54%)보다 4%포인트 높은 수치다.
전셋값 하락 거래에서 집주인이 세입자에게 내줘야 하는 예상 보증금 차액도 평균 1억3153만원으로, 올해 상반기 보증금 차액(1억152만원)보다 30% 늘어날 것으로 예상됐다.
구별로는 서초구의 집주인들이 하반기에 평균 2억3091만원의 보증금을 반환해야 하고, 강남구도 차액이 1억9712만원으로 2억원에 육박할 것으로 예상됐다.
송파구는 평균 1억7198만원의 차액을 반환해야 하고, 용산구가 1억6006만원, 성동구가 1억5133만원으로 뒤를 이었다.
광진구(1억4780만원), 동작구(1억4733만원), 강동구(1억3979만원) 등도 세입자에게 반환해야 할 금액이 1억원을 넘었다.
노원구와 도봉구는 평균 6509만원, 6785만원을 반환해야 할 것으로 예측됐다.
다만 최근 시중금리 인하로 전세자금대출 수요가 늘면서 서울 아파트 전셋값은 상승 전환한 상태다. 이에 하반기 전셋값이 지금보다 2%가량 오른다고 가정하면 하반기 예상 역전세 비중은 53%로 미미하게 감소하고, 전셋값이 하반기에 5% 오른다면 예상 역전세 비중은 49%로 절반 이하로 떨어진다.
반면 전셋값이 하반기에 5% 하락하면 역전세 비중은 68%로 증가하고, 2%가 내려도 역전세 비중은 61%로 커진다.
