경제야 놀자

토허제에 나홀로 아파트까지 품귀 강남은 매일같이 신고가 행진

11 6월 2025 — 5 min read

토지거래허가제와 관련된 역설적인 상황들이 여러 지역에서 나타나고 있다.

구 단위의 아파트 규제 도입으로 인해 저가 아파트는 규제 대상에 포함되지만, 고가 연립주택은 규제에서 제외되면서 형평성 논란이 불거지고 있다.

또한, 토지거래허가제 시행 이후 실거주 목적의 주택 매수만 허용되면서 시장 내 매물이 크게 감소했으며, 매수자들이 높은 가격에 매물을 구매하는 신고가 거래가 잇따르고 있다.

이에 따라 이 제도의 수요 억제 효과가 떨어졌다는 평가가 나온다.

서울시에 따르면 토지거래허가구역 지정과 관련된 민원이 집중적으로 접수되고 있다.

특히 강남 3구와 용산구에 위치한 소규모 단지의 저가 아파트 소유주들의 불만이 크다.

이들 주택은 시세가 4억~5억 원대로 비교적 낮아 투기 우려가 크지 않음에도 불구하고, 행정 구역상 규제 지역에 속했다는 이유로 허가제 대상이 되었다.

이로 인해 소유주들은 주택을 매도하는 데 상당한 어려움을 겪고 있다.

예를 들어, 용산구 도원동의 제일아파트와 도원아파트, 용문동의 대성아파트 등이 이에 해당한다.

한 소규모 단지 소유주는 “단지 규모가 작아 매도하기 어려운 상황에서 허가제까지 겹치며 집을 보러 오는 사람조차 없어졌다”라며 불만을 토로했다.

이에 대해 서울시는 "규제에는 기준이 필요하며, 예외를 두면 규제의 실효성이 훼손될 수 있으니 신중한 접근이 필요하다"고 설명했다.

공시가격 1억 원대에 불과한 저가 주택은 아파트라는 이유로 규제를 받는 반면

공시가격이 100억 원을 넘는 고가 주택은 연립주택이라는 이유로 규제를 받지 않는 경우가 있기 때문이다.

대표적으로 용산구 한남동의 고급 주택 단지인 한남더힐은 4층 이하 건물이 많아 연립주택으로 분류되면서 허가제 대상에서 제외되고 있다.

토지거래허가제가 집주인 개인의 사정을 반영하지 못한다는 점도 문제로 지적된다.

예컨대 병원비나 생활비 마련을 위해 집을 팔아야 하는 경우나, 세입자가 있는 상황에서는 주택 매도가 현실적으로 불가능하다.

또한, 일시적 2주택 비과세 혜택을 받기 위해 주택을 팔거나 긴급한 상속 문제로 처분해야 할 때도 예외 없이 규제가 적용된다.

허가제 효과는 시행 초기를 지나며 약화되고 있고, 강남권에서는 연일 신고가 거래가 계속되며 규제의 실효성에 의문이 제기되고 있다.

예를 들어, 송파구 잠실 엘스 아파트 전용면적 84㎡는 지난달 31억 4천만 원에 거래되며 최고 기록을 경신했다.

국제교류복합지구 인근 지역이 규제에서 해제된 후 30억 원을 돌파한 지 몇 달 후

해당 구역이 다시 허가구역으로 지정되며 거래 공백기를 거친 끝에 5월 들어 다시 매매가 이어지고 있다.

강남구 대치동 래미안대치팰리스 전용 91㎡ 역시 지난 3월 신고가(42억 7천5백만 원)를 넘어 지난달 44억 원에 거래되었다.

이처럼 허가제 하에서도 높은 신고가 거래가 이어지는 이유 중 하나는 시장 내 매물이 급감했기 때문이다.

부동산 정보업체 '아실'에 따르면 지금 강남 3구와 용산구의 아파트 매물은 총 1만 8천65건으로

허가구역 확대 발표 직후인 지난 3월 19일 기준 매물(2만 4천801건) 대비 약 27% 감소했다.

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