신도시 상가는 상갓집 1년치 월세 공짜에도 문의조차 없어

남양주 다산신도시 현대프리미엄캠퍼스. 지식산업센터로 공급돼 업무시설도 꽤 있는 건물이지만 1층 상가는 세 집 건너 한 집 정도만 주인을 겨우 찾았다.

이곳 공인중개업소는 “상가를 1년 공짜로 쓰게 해준다고 해도 안 들어온다”며 “임차는 물론이고 매매도 씨가 말랐다”고 했다.

한때 분양·임대 걱정이 없었던 아파트 단지 내 상가도 마찬가지다.

다른 공인중개업소는 “아파트는 분양이 다 됐는데, 상가는 팔리지 않아 시행사가 월세 세입자를 직접 찾는 상황”이라고 전했다.

인근 하남 미사 신도시 상가들도 사정은 마찬가지다.

미사역 파라곤스퀘어 상가는 5호선 미사역 바로 앞인데도 빈 점포가 가득했다.

1층에 모두 153개의 상가가 있는데 입점한 곳은 77개에 불과했다. 이 건물 공인중개업소들은 “공실률이 40%”라고 밝혔다.

상가 경기는 코로나19 시기보다 더 심각하다.

기준금리를 내리면서 오피스텔 등 수익형 부동산 수혜가 예상되지만 상가 시장만큼은 온기가 좀처럼 퍼지지 않고 있다.

특히 집합상가 형태 공급이 많았던 수도권 신도시는 ‘쑥대밭’이 됐다.

한국부동산원에 따르면 올 2분기 수도권 주요 신도시의 집합 상가 공실률은 10%대를 넘나든다.

지역별로 남양주 다산이 14.5%로 가장 높았고, 김포 한강(8.9%) 하남 미사 (6.1%) 위례(5.7%) 순으로 높은 공실률을 기록했다.

인천의 경우에는 영종신도시 상가 공실률이 24.2%에 달했다.

부동산 경매정보업체 지지옥션에 따르면 올해 1~10월 경매에 나온 수도권 상가는 7196건이었다.

이중 낙찰에 성공한 사례는 1393건(19.3%)에 불과했다.

전국 상가경매 낙찰가율(경매가격 대비 낙찰가율)은 올 4월부터 6개월 연속 50%대에 머물고 있다.

하남 미사신도시 지식산업센터인 미사강변에스케이브이1센터 (51㎡·약 15평) 상가는 경매에서 5번 유찰된 가까스로 주인을 찾았다.

고준석 연세대 경영전문대학원 상남경영원 교수는 “이커머스 활성화로 예전보다 오프라인 상가를 찾는 수요가 줄어 자영업 폐업이 늘고 있는데

금리는 높고 부동산 경기는 침체돼 투자상품으로 인기가 없어 경매에서도 외면받는 것”이라고 설명했다.

인구에 비해 과도한 상가 공급이 상황을 이처럼 악화시켰다.

정부·지자체와 LH가 신도시를 조성할 때 토지 용도별로 면적 비율을 정하는데, 수요 예측에 실패하면서 상업 용지 비율이 너무 높게 책정됐다.

현재 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령에 따르면 도시 상업지역 주상복합건물의 비주거 시설(상가) 비율은 10% 이상이어야 한다.

각 시·도가 조례를 통해 이 비율을 15~30% 등으로 10%보다 더 높게 잡을 수 있다.

서울시의 경우 비주거 시설 비율은 20% 이상으로 잡혀 있다.

이때 비주거 시설에 오피스텔이나 노인복지시설 등 준주거 시설은 포함되지 않는다.