금융당국 빚의 문 좁히자 주목받는 실수요자 밀집 지역 현황

3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 시행되면 서울 강북과 수도권 외곽지역의 주택 거래가 위축될 것이라는 전망이 나오고 있다.

이는 특히 중산층이나 저소득층 실수요자들이 주요 관심을 두는 지역들에 영향을 미칠 것으로 보인다.

이에 따라 건설 업계는 대출 규제가 본격화되는 7월 이전에 분양 일정을 서두르는 모습이다.

고준석 연세대학교 상남경영원 주임교수는 20일 “대출 한도가 줄어들 경우 수도권 아파트 거래량 감소가 불가피하며

특히 실수요자 중심인 노도강(노원·도봉·강북구)과 금관구(금천·관악·구로구) 등 서울 외곽지역이 큰 타격을 받을 가능성이 높다”고 언급했다.

실제로 국토교통부 자료에 따르면 지난해 9월, 2단계 스트레스 DSR 규제 시행 후 수도권 주택 거래량은 전월 대비 21.2% 감소한 2만5829건을 기록했다.

박합수 건국대학교 부동산대학원 겸임교수 또한 수도권의 주택시장 양극화가 심화할 것이라고 전망하며

외곽지역은 거래량 감소와 함께 가격 조정이 예상된다고 말했다.

반면, 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구는 대출 한도가 적더라도 신고가를 기록하는 등 영향이 크지 않을 것으로 보인다.

이는 투기과열지구와 조정대상지역으로 지정된 강남권의 특수성으로 풀이된다.

두 지역은 신축 아파트가 잘 팔리지 않아 이미 ‘미분양관리지역’으로 지정된 상태다.

대출 한도 축소가 적용되면 상황은 더 악화될 수 있다. 이에 대해 고 주임교수는 “미분양관리지역이라도 대출 규제 대상에서 제외해야 하지 않느냐”고 지적했다.

한편, 규제 시행 전 분양을 서두르는 움직임도 두드러지고 있다.

7월 이전 입주자 모집공고가 나온 단지는 3단계 DSR 규제 대상에서 제외되기 때문이다.

부동산인포에 따르면 이달 수도권 분양 예정 물량은 약 1만9400가구로 올해 최대 규모이며, 이는 대선 시기에 분양을 꺼리는 통상적인 분위기와 다른 양상이다.

일각에서는 오히려 정책대출이 확대될 가능성을 지적하고 있다.

무주택 서민 및 출산가구 등을 대상으로 제공되는 디딤돌·버팀목 대출과 신생아특례대출은 규제 대상에서 제외되기 때문이다.

실제로 부천 대장 A5·6블록의 공공 분양 단지는 이를 강조하며 ‘규제 미적용 대상’을 홍보 문구로 내세운 바 있다.

지방 부동산 시장은 당초 3단계 규제가 전국으로 확대될 것이라는 우려에서 다소 안도하는 분위기지만, 시장 개선 가능성은 낮아 보인다.

최악의 상황은 면했으나 지방 부동산 경기는 여전히 어려운 국면에 놓여 있다.

특히 지방 5대 광역시조차 집값 하락세가 계속되고 준공 이후에도 팔리지 않는 ‘악성 미분양’ 문제를 겪고 있다.

한국부동산원의 자료에 따르면 지방 5대 광역시의 월별 매매가격지수는 2023년 10월 이후 약 1년 7개월째 하락세를 지속하고 있다.

지난달에도 매매가격지수가 -0.19%를 기록하며 하락세가 뚜렷했다.

또한 3월 기준 지방 악성 미분양 가구 수는 2만543가구로 집계되었으며, 대구(3252가구), 경남(3026가구), 경북(2715가구), 부산(2438가구) 순으로 많았다.