금리 내리면 볕드는 리츠 시장 국내 대형 오피스 주목하라

고금리 환경과 국내외 부동산 위기 때문에 함께 부진했던 리츠(REITs·부동산투자회사) 시장에 화색이 돌고 있다.

일반적으로 금리가 내려가면 리츠의 투자 매력이 높아진다.

금리가 떨어지면 리츠의 자금조달 비용이 줄어들고, 편입된 자산 수익률도 올라갈 가능성이 있기 때문이다.

올해 미국이 금리를 인하한다는 전망이 나오는 만큼 지금이 리츠를 살 때라는 얘기가 나오는 이유다.

여기에 국토교통부가 지난달 리츠 배당 기준을 개선하는 부동산투자회사법 개정안을 통과시키며 국내 리츠시장에 대한 기대감은 더 높아지고 있다.

물론 국내 부동산 침체로 프로젝트파이낸싱(PF) 구조조정이 진행 중인 데다 해외에서는 오피스를 중심으로 투자손실이 계속 발생하고 있다.

‘장밋빛 전망’만 생각하고 리츠 투자에 뛰어들면 낭패를 볼 수도 있다는 뜻이다.

리츠의 대세 상승기라고 판단하기에는 아직 이른 만큼 ‘위험 요소’가 적은 상품을 선택하는 것이 안전하다고 볼 수 있다.

몇 가지 힌트가 있다. ‘국내’ ‘대형’ ‘오피스’, 이 세 단어를 주목해야 할 때다.

국내 리츠 지난해 저점 찍어

리츠는 여러 투자자에게 자금을 모집한 후 부동산에 투자해 발생하는 임대 수입과 매각 차익을 배당하는 부동산 간접 투자 상품이다.

자산운용사가 투자 자금으로 국내외 상가나 오피스 건물을 매입·매각하거나 임대해주고 수익을 투자자에게 배분하는 식이다.

적은 돈으로 부동산 투자 효과를 노릴 수 있고 시중금리나 웬만한 주식보다 높은 배당수익을 기대할 수 있다 보니 초반에는 개인투자자들의 관심을 꽤 끌었다.

한국리츠협회에 따르면 2022년 국내 상장 리츠의 배당수익률은 연 7.8%를 기록했다.

국내에 상장된 리츠 23개 중 5개는 10%가 넘는 배당률을 보이기도 했다. 이 같은 이유로 상장할 때마다 수십~수백 대1의 청약 경쟁률을 기록하곤 했다.

그러나 2022년 말부터 급격한 금리 인상에 PF 부실 우려, 해외 부동산 손실 등 악재가 이어지면서 리츠 투자 심리도 급격히 얼어붙었다.

하지만 올해는 금리가 내려갈 수 있다는 전망이 나오면서 분위기가 약간 달라지는 모습이다.

실제로 한국거래소에 따르면 국내 증시에 상장된 리츠 중 시가총액 상위 10개 종목으로 구성된 ‘KRX 리츠Top10지수’는 3월 19일 기준 804.46으로

최근 1년 내 최저점(지난해 10월 23일, 732.21)과 비교해 72.25포인트(9.9%) 올랐다.

리츠주와 함께 인프라스트럭처 종목 10개로 구성된 ‘KRX 부동산리츠인프라지수’도 작년 10월 23일 1299.85를

기록한 이후 올해 3월 19일 기준 1421.76까지 올라 있다. 두 지수 모두 작년 10월까지 꾸준히 하락한 이후 회복세다.

최근 정부가 주택 공급 확대의 주요 키워드로 리츠를 제시하는가 하면 배당 확대 등 리츠 투자에 유리한 정책을 쏟아낸 부분도 리츠에 대한 관심을 높이는 데 한몫한다는 평가다.

이익 배당 기준을 개선하는 ‘부동산투자회사법 개정안’이 본회의를 통과한 것이다.