분담금 된서리 재건축 대지지분 15평 이하땐 실익 없어

과거 재건축은 ‘황금 알을 낳는 거위’였다.

10평형대 소형 아파트를 보유하고 있으면 추가 분담금을 거의 내지 않고 30평형짜리 아파트 입주가 가능했다.

실제로 서울 개포주공4단지(현 개포자이 프레지던스)의 경우 전용면적 50㎡ 소유자가 전용 84㎡(34평형)에 입주하려면 1억원가량의 분담금만 내면 됐던 것으로 알려져 있다.

개포 외 반포, 잠실, 청담, 도곡 등 저층 서울 재건축 단지들 상황도 비슷했다.

용적률 70~130% 안팎의 5층 아파트가 250~280%의 고층 아파트로 변신해 시세차익을 얻는 것은 물론 일부 단지는 일반분양 수입에 따른 환급금까지 받았다.

그런데 이제 상황이 달라지고 있다. 점점 심해지는 공사비 갈등과 눈덩이처럼 불어나는 추가 분담금 문제가 재건축 시장의 발목을 잡고 있다.

기존 15층 아파트를 대상으로 하는 중층 재건축 시대가 열리면서 예고됐던 상황이라는 분석도 있다.

이제 ‘재건축은 골칫덩이’라는 비아냥거림도 있다.

하지만 재건축은 여전히 유효하다. 예전 같은 ‘로또’는 기대할 수 없지만 적절한 조건을 갖춘 단지를 고르면 주거 환경 개선은 물론 일정 부분 시세차익도 기대할 수 있다.

몇 가지 힌트가 있다. 우선 용적률이 200%보다 낮으면서 가구당 평균 대지지분(아파트가 가구별로 갖고 있는 땅 면적)이 50㎡(약 15평) 이상인 중대형 위주의 단지를 찾아야 한다.

5년 만에 분담금이 3억원→12억원

서울 서초구 잠원동 ‘신반포18차 337동’ 조합원들은 최근 사업 초기 예상치보다 3~4배 많은 분담금을 통보받고 혼란에 빠졌다.

5년 전 재건축을 처음 추진할 때는 같은 면적대 아파트를 분양받을 경우 가구당 분담금이 3억~4억원으로 추산됐다.

하지만 최근 조합이 시공사가 제시한 공사비를 근거로 분담금을 다시 계산하자 완전히 다른 결과가 나왔다.

전용 111㎡를 보유한 조합원이 면적을 줄여 97㎡ 아파트를 받아도 내야 하는 분담금은 12억1800만원에 달했다.

사업을 이제 와서 되돌릴 수 없다는 조합과 시공사의 판단에 이 분담금을 받아들이는 관리처분계획을 결국 통과시켰지만 서울 재건축시장은 이미 술렁이고 있다.

이 아파트는 한강 변에 자리 잡은 1개 동 13층 아파트를 2개 동 31층으로 다시 짓는 재건축을 추진했다.

가구 수는 재건축 전과 똑같은 182가구로, 이주와 철거까지 모두 마치고 입주만 남겨뒀다.

재건축 분담금은 정비사업에 들어가는 총공사비에서 일반분양 수익을 빼고 조합원들이 나눠 내야 하는 돈이다.

문제는 다른 재건축 아파트들도 비슷한 상황이라는 점이다. 서울 강남 재건축 핵심 지역인 압구정3구역도 예상보다 높은 분담금에 술렁이고 있다.

이번에 조합이 공개한 자료에 따르면 현재 전용 84㎡를 소유한 조합원이 같은 넓이의 새 아파트를 받기 위해서는 분담금 3억300만원을 내야 하는 것으로 나타났다.

애초 사업성이 꽤 좋은 것으로 알려졌던 서울 노원구 상계주공5단지나 부산 삼익비치 등도 5억원이 넘는 분담금 폭탄에 시끌시끌하다.

상황이 이렇다 보니 정부가 정비사업 규제를 대대적으로 완화하고 있지만 주요 재건축 단지 집값은 반등하지 못하고 있다.

수요자들은 규제 완화로 인한 비용 감소보다 재건축 분담금 부담을 더 크게 체감하고 있는 셈이다.

서울 잠실 재건축 대장 아파트로 꼽히는 잠실주공5단지의 전용 82㎡는 지난달 26억7000만원에 거래됐다.

지난해 최고가 29억4600만원 대비 2억7600만원이나 떨어진 금액이다.