상가보다 오피스텔 수익형 부동산 3인방 투자 가이드

지식산업센터, 상가, 오피스텔.

최근 몇 년 동안 ‘천국’과 ‘지옥’을 오간 수익형 부동산의 대표 3인방이다.

2019년부터 아파트 가격이 급등해 정부 규제가 심해지면서 이들은 풍선효과를 톡톡히 누렸다.

하지만 재작년 말부터 고금리 여파로 부동산 시장이 위축되면서 수익형 부동산 3인방을 바라보는 관점도 급변했다.

임대 수익이 급등하는 대출 이자를 따라가지 못한 데다, 좋은 시절에 진행된 사업 물량이 줄줄이 쏟아져 공급과잉 사태까지 벌어지면서 투자심리는 싸늘하게 식었다.

최근 가격이 워낙 추락하고 정부 규제 완화도 이들에 집중되면서 수익형 부동산에 대한 투자 시점이 아닌가 고민하는 수요자들도 꽤 많이 보인다.

하지만 똑같이 불황이더라도 ‘수익형 부동산 3인방’의 경기 전망이 미묘하게 다른 만큼 실제 판단은 정밀하게 이뤄져야 한다.

결론부터 말하면 오피스텔은 보수적인 접근이 가능한 타이밍이지만, 지식산업센터와 상가는 시기상조라고 볼 수 있다.

현재 오피스텔 매매 시장은 침체 상태다. 지난해 전국 오피스텔 거래는 2만7059건으로 2022년(4만3558건) 대비 38% 줄었다.

2021년(6만3010건)에 비해서는 3분의 1 수준으로 감소했다. 한국부동산원의 전국 오피스텔 매매가격지수도 2022년 7월부터 올해 2월까지 20개월 연속 하락 중이다.

신축 오피스텔 분양 실적도 저조하다. 지난해 전국 오피스텔 평균 청약 경쟁률은 6.7대1에 그쳤다.

2021년 25.8대1에 달했지만 2022년부터 한 자릿수에 머물고 있다.

특이한 부분은 오피스텔 수익률이다. 부동산원에 따르면 오피스텔 수익률은 올 2월 연 5.28%를 기록했다.

2022년 3월(4.73%) 이후 23개월 연속 상승하고 있다. 전국에서 대전(7.58%)의 오피스텔 수익률이 가장 높았다.

매매가격이 떨어지는데도 수익률이 오르는 이유는 월세가격이 워낙 급등했기 때문이다.

전국 오피스텔 월세가격지수는 지난달 100.14(2023년 12월=100)을 기록하며 9개월 연속 오르고 있다.

2018년 1월 조사가 시작된 이후 최고점이다. 실제로 2월 기준 서울 오피스텔 전용면적 40㎡ 이하 평균 월세는 74만7000원을 기록했다.

올 1월 처음으로 70만원을 돌파한 후 2개월 연속 상승세다. 2020년 7월 63만원을 기록하면서 처음 60만원을 돌파했는데 3년 반 만에 10만원 이상 뛴 셈이다.

오피스텔 월세가격이 이처럼 뛰는 이유는 1~2인 가구의 증가, 전세사기 영향 등이 겹친 결과다.

게다가 신규 공급이 급감하는 것도 꽁꽁 얼어붙었던 오피스텔 투자 환경을 다소 긍정적으로 만들고 있다.

부동산R114에 따르면 올해 오피스텔 입주 예정 물량은 3073실로 집계됐다. 지난해(1만4305실)의 4분의 1 수준이다. 2011년(3052실) 후 가장 적은 수준이다.

내년 입주 물량은 1803실 수준으로 예상된다. 오피스텔 투자 매력이 생긴 것 아니냐는 분석이 나오는 이유다.

물론 전문가들은 오피스텔 투자도 아직은 선별적으로 접근해야 한다고 조언한다.

확실한 가격 반등을 기대하기는 이른 만큼 월세 수요가 풍부한 지역 위주로 접근해야 한다는 것이다. 역세권 등 입지가 좋은 곳의 소형 오피스텔이 주목받는 이유다.

고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 “최근 흐름을 볼 때 오피스텔은 자본이익(시세차익)보다는 안정적인 월세 수익으로 접근하는 게 좋다”고 밝혔다.