아파트 시공사 부도땐 분양보증 확인 중도금 중지

“요즘 경기가 진짜 안 좋긴 한가 봐요.

저기 공사하던 아파트 현장도 건설사가 어려워서인지 한동안 공사가 멈췄거든요.

공사를 다시 하고 있지만 제대로 입주할 수 있는지 걱정하는 사람들이 많습니다.”(경기도 소재 A공인중개업소)

최근 태영건설의 워크아웃(기업 재무구조 개선 작업)으로 부동산 시장의 충격이 꽤 크다.

대우산업개발(시공능력 75위), 대창기업(시공능력 109위)을 비롯해 19개 건설사가 부도 처리되는 등 2023년 건설업계

분위기는 이미 좋지 않았지만 시공능력 16위인 태영건설의 몰락은 업계는 물론 소비자에게도 충격적인 일이다.

특히 아파트 분양 시장의 위기감은 상당하다. 아파트·빌라·상가 건설사나 시행사가 워크아웃 신청 또는

기업회생 절차를 밟거나 부도나면 공사가 중단되고 최악의 경우 사업장이 청산된다.

이 경우 건물 분양자들은 자금·입주 측면에서 일정 부분 피해를 볼 수밖에 없다. 2024년에는 태영건설과 유사한 회사들이 더 나올 수도 있다.

이 때문에 위기 상황인 건설업체의 아파트 등을 분양받은 계약자들이 어떤 부분을 체크해야 하는지 알아두는 것은 매우 중요하다.

매일경제가 수분양자들이 피해를 최대한 줄이기 위해 챙겨야 하는 것을 정리했다.

먼저 본인의 아파트 등이 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증 대상인지 확인해야 한다.

그리고 혹시 해당 시행사나 건설사가 부도 처리되면 즉시 중도금 납입을 멈춰야 한다.

문제가 발생할 경우 결성되는 입주 예정자 대표회의가 제대로 활동하고 있는지 확인하는 것도 필수적이다.

보통 아파트 등을 분양받을 때 소비자들은 브랜드를 본다. 하지만 지금부터는 건설사 재무 상황을 함께 살펴보는 것을 추천한다.

태영건설 사례에서 보듯 어떤 건설사가 부실 프로젝트파이낸싱(PF) 위험에 노출될지 속단할 수 없기 때문이다.

이때 유용하게 활용할 수 있는 것이 ‘이자보상배율’이다.

이자보상배율은 건설사 영업이익을 이자비용으로 나눈 값으로, 채무 상환능력을 뜻한다.

1보다 낮을 경우 현재 이익으로 대출이자도 내지 못한다는 뜻으로 해석할 수 있다.

금융감독원은 주요 건설사의 재무 상태를 3개월마다 공시한다.

공시 항목을 통해 돈 갚는 능력을 따져보고 부도 위험 건설사를 예측할 수 있다.

이 배율 계산이 가능한 건설업종 내 상장회사는 30곳이다.

2023년 3분기 기준 이자보상배율이 1 미만인 기업은 7곳(23.3%)이다.

이익으로 원금은커녕 이자의 절반만 갚고 있다는 얘기다.

하지만 이자보상배율이 1 이하로 떨어졌다고 바로 부도 위험이라고 해석하기는 모호하다.

인천 검단 지하주차장 붕괴 사고를 겪은 GS건설의 경우 작년 3분기에 0.68을 기록했다.

재시공 비용 등의 영향 때문이다.

하지만 이전엔 1 미만을 기록한 적이 한 번도 없었고, 2022년 3분기에는 3 이상을 기록했다.

이 같은 기준으로 미뤄 볼 때 이자보상배율 1 미만이 2~3차례 반복되면 워크아웃이나 부도 위험이 높다고 판단하는 것이 합리적이다.

태영건설은 최근 5개 분기 중 이자보상배율이 1 미만으로 떨어진 시기가 2022년 3분기(0.2), 2023년 1분기(0.45) 등 3차례에 달했다.

미착공·비아파트는 분양보증에서 제외

이렇게 부실 건설사나 시행사를 골라내기 위해 노력했음에도 부도나 워크아웃 추진 등 위기 상황이 오면 어떤 일부터 해야 할까.