서울아파트 전세 오른다 96 공급 늘릴 비책 1순위는 이것

수도권 아파트 매매가격에 대한 전문가들의 내년 전망이 다소 엇갈린 반면, 전셋값은 내년에도 올 하반기처럼 오름세가 지속될 것이라는 의견이 압도적이었다.

매매수요의 전세 전환 현상이 지속되고, 특히 서울의 경우 신축 입주물량이 급감할 것이 분명하기 때문이다.

주택공급을 활성화하기 위해선 무엇보다 재건축초과이익환수제 폐지를 비롯한 재건축 규제가 추가로 완화될 필요가 있다는 제언이 절반 가까이 나왔다.

25일 매일경제가 컨설팅·학계·시행사·금융권 등 부동산 전문가 50명을 대상으로 설문조사한 결과, 내년 수도권(서울 포함) 아파트 전셋값이

상승할 것이라는 답변이 82%로 하락 전망(8%)을 크게 앞질렀다.

연간 1~3% 상승한다는 의견이 46%로 가장 많았고, 3~5% 상승 전망도 32%로 뒤이었다. 5% 이상 상승할 것이라는 의견도 1명 있었다.

서울의 경우 전셋값 상승을 전망하는 비율이 96%로 더 높았다.

역시 1~3% 상승할 것이라는 의견이 36%로 가장 많았는데, 5% 이상 상승할 것이라는 응답도 28%로 이에 못지않았다. 3~5% 상승을 예측한 전문가도 32% 있었다.

수도권에서 5% 이상 상승을 전망한 한 전문가는 “서울과 인천 입주물량이 큰 폭 감소하는 게 이미 확정됐고,

또다른 전문가는 “서울의 입주물량 감소에 따른 전셋값 불안이 인근 수도권 지역으로 확산할 것”이라고 말했다.

전세사기 사태 여파에 따른 빌라 기피 현상, 관망세로 인한 아파트 매매 수요의 전세전환도 내년 전셋값 상승을 부추길 요인으로 지목됐다.

부동산R114에 따르면 내년 서울 아파트 입주물량은 1만921가구로, 이는 부동산R114가 관련 통계 집계를 시작한 2000년 이후 최저 수준이다.

올해 신축 입주 물량(3만2795가구)의 3분의1에 불과하다.

2025년은 3만1979(가구)로 다시 올해 수준으로 증가하지만, 그 이후 공급물량은 다시 줄어들 것으로 전망된다.

올해 수도권 착공 물량이 60% 수준으로 급감한 데 따른 결과다.

정부는 지난 9·26대책에서 ‘절벽’ 수준으로 떨어진 공급량을 늘릴 방안을 제시했지만, 아직 시장엔 별다른 효과가 나타나지 않고 있다.

전문가들은 내년 주택공급 확대를 위해 가장 요구되는 항목으로 ‘재건축 초과이익 환수제(재초환) 폐지 등 재건축 규제완화(복수응답·48%)’를 꼽았다.

재건축사업의 ‘대못’과 같은 재초환을 없애 도심 주택공급을 활성화해야한다는 주장이다.

손재영 건국대 부동산학과 교수는 “현실적으로 수요가 많은 도심지역에서의 신속한 공급이 현 공급부족 문제 대응에 가장 실효성 있는 대책”이라고 했다.

유선기 아르고대부투자연구소 대표는 “시장이 불확실할땐 투자자들이 시장에 들어올 상황을 만들어줘야 하는데,

현재 재초환은 투자자들이 취할 수 있는 마진폭이 거의 없는 상황을 조성하기에,

이를 풀어주는 것이 지금 당장은 아니더라도 시간이 지난 이후 투자자 유입이 원활해지는 여건이 된다”고 설명했다.

서정렬 영산대학교 부동산대학원장은 “서울 수도권과 지방 모두 인구감소 등에 따라 외연적으로 수요가 확대되기 보다는,

기존 도심 재건축처럼 정비사업을 통한 주택공급이 향후 주택시장 안정에 더욱 바람직하다”고 말했다.

‘정부의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 지원 확대’를 꼽은 전문가도 44%에 달했다.

‘1기 신도시 정비사업 속도 제고’, ‘재개발 정비구역 지정 확대(이상 28%씩)’, ‘3기 신도시 물량 확대(18%)’가 뒤를 이었다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 “PF지원은 자금 지원을 넘어 지방 미분양 소진에 정책을 집중할 필요가 있고, 정비구역 확대는 장기적 공급 확대에 도움을 줄 것”이라고 말했다.

내년 부동산시장의 가장 큰 위기 요인으로도 공급과 연관된 ‘부동산PF 부실 문제(복수응답·68%)’가 지목됐다.

그 뒤를 이어 ‘고금리기조 지속(58%)’, ‘원자잿값 인상에 따른 분양가 상승과 공급지연(50%)’, ‘경기침체(46%)’도 위기 요인으로 꼽혔다.