강남 용산 집값 언제 이렇게 올랐지 고점 회복하고 더 오를까

서울 아파트가 2년 전 정점을 찍었을 당시 가격을 90% 이상 회복했다.

용산구 등 이미 전고점을 100% 회복한 곳도 나왔다.

다만 서울 아파트값 상승세가 주춤하고 매물이 쌓여 추가 상승 여력은 낮은 편이다.

전셋값은 아직 고점대비 85% 수준에 머물러 있다.

26일 부동산R114가 토교통부 실거래가 공개시스템을 바탕으로 2021년부터의 서울 아파트 매매 거래 4700여건의 실거래가를 표본으로 분석한 결과,

서울 아파트의 2021~2022년 전고점 대비 가격 회복률은 평균 93%로 조사됐다.

당시 서울 아파트 단지 최고 거래가격은 평균 11억3662만원이었는데, 현재(11월 25일 조사 기준)는 평균 10억5747만원으로 집계됐다.

서울 아파트값은 하반기 빠른 속도로 전고점을 회복했다.

9월 조사 기준 88%였던 서울 평균 최고 거래가 회복률은 두 달 여만에 5%포인트 높아졌다.

자치구별로는 용산구(101%), 강남구(99%), 종로구(98%), 중구(97%), 서초구(96%), 마포구(94%) 등이 서울 평균보다 빨리 매매가격을 회복했다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 “가격 회복이 빠른 우수 입지의 고가 단지들이 모여있는 지역 위주로 전고점 회복률이 높았다”고 했다.

특히 용산구는 지난 9월 97%까지 회복하더니 이달엔 100%를 돌파했다.

용산구 단지의 평균 최고가 거래액은 약 23원으로, 강남구(23억9000만원)에 이어 2번째로 높았다.

서초구가 22억7000만원, 송파구가 14억5000만원, 성동구가 13억9000만원, 광진구가 12억원, 마포구가 11억2000만원 등으로 뒤를 이었다.

반면 고점 대비 회복 속도가 가장 더딘 곳은 외곽 지역이었다.

노원구와 동대문구가 87%로 가장 낮은 수준을 나타낸 가운데, 강북구(88%)와 관악구, 금천구, 도봉구, 서대문구, 성북구, 은평구(이상 89%) 등이

아직 90%에 도달하지 못했다. 평균 거래액이 가장 낮은 곳은 중랑구(약 5억5000만원)로, 노원구, 도봉구, 강북구, 금천구, 구로구 등도 5억원대에 머물러 있다.

고금리 압박이 지속되고 경제침체 우려까지 더해지면 최근 들어선 아파트 가격 상승세가 전국적으로 크게 꺾이고 있기 때문이다.

한국부동산원에 따르면 지난주 전국 아파트 가격은 19주 만에 상승세를 접고 보합(전주대비 0.00%)으로 돌아섰다.

서울은 0.01% 올라 가까스로 상승세만 유지했다.

이미 강북구와 노원구 등 일부 외곽 지역은 3주 전부터 하락 전환한 데 이어 전국에서 가장 비싼 아파트가 밀집된 강남구도 7개월(30주)간 상승세를 멈추고 지난주 0.02% 떨어졌다.

여 수석연구원은 “부진한 거시경제 흐름, 녹록지 않은 대출여건이 주택 구매력과 의지를 떨어뜨리고 있기 때문”이라며

“매도자와 매수자간 희망 가격 간극이 거래부진으로 이어지면서 매물이 누적되는 지역은 집값 하방 압력이 커질 수 있다”고 말했다.

2년여전 전고점을 넘어선 용산구는 지난주에도 0.1% 오르며 상승세를 이어갔으나 기세가 누그러지고 있다.

지난주 상승률이 그나마 가장 높았던 곳은 성동구(0.11%)인데,

이곳은 2년여 전 고점 대비 가격 회복 정도 서울 평균 수준인 93%라 조금 더 오를 여력이 있는 것으로 관측된다.

한편 서울 아파트 전셋값은 전고점 대비 85% 수준으로 조사됐다.

25개 구가 모두 83~89% 수준으로 구별 편차가 매매가격보다 크지 않았다.

전고점 대비 15%가량 저렴한데다, 내년 신축 입주 물량 부족 현상까지 겹쳐 서울 아파트 전셋값은 향후 추가 상승 여력이 높다고 분석한다.